3 შეცდომა, რომელსაც კერძო სახლის მშენებლობისას ვუშვებთ

ბინის შეძენისას მობინადრეს არ უწევს ისეთ დეტალებზე ზრუნვა, როგორიც არის ტერიტორიაზე კომუნიკაციების არსებობის საკითხის გადამოწმება, მუნიციპალიტეტისგან შესაბამისი ნებართვების მისაღებად დოკუმენტაციის შეგროვება, არქიტექტორთა გუნდის დაქირავება და სხვა. მიწის ნაკვეთზე კერძო სახლის აშენების მსურველს კი ყველა საჭირო საკითხი თავად აქვს გადასაჭრელი.

შესაძლოა, ფუნდამენტის სიმყარე მკაცრად გაითვალისწინოთ, სახლის ინტერიერი სწორად დააგეგმაროთ, ხარისხიანი სამშენებლო მასალები შეიძინოთ და პროფესიონალი ხელოსნებიც შეარჩიოთ, მაგრამ არსებობს შეცდომები, რომელსაც დედაქალაქში ინდივიდუალური სახლის მშენებლობისას ვუშვებთ, თუმცა მათზე ნაკლებად საუბრობენ. Ambebi.ge-მ გადაწყვიტა, აღნიშნული შეცდომები გაგიზიაროთ:

სახლის იმ ტერიტორიაზე აშენება, სადაც განაშენიანების რეგულირების გეგმა არ არსებობს

თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ერთ-ერთმა ავტორმა, მერაბ ბოლქვაძემ დეტალურად განგვიმარტა, რა ფუნქციას ასრულებს განაშენიანების რეგულირების გეგმა და რატომ არის ის მნიშვნელოვანი:

თავდაპირველად, მერაბ ბოლქვაძე მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის მნიშვნელობაზე საუბრობს და განმარტავს, რომ თბილისის გენგეგმა, რომელიც უკვე დამტკიცებულია, ქალაქის მთელ ტერიტორიაზე ზონის სახეობების დადგენის, ტრანსპორტის, გარემოს დაცვის, ეკოლოგიის, სოციალურ საკითხებსა და ობიექტების განთავსებას წყვეტს, მაგრამ ასევე ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი დოკუმენტია, ზოგადი ზონირების გეგმაც. მისი თქმით, აღნიშნული გეგმა ადგენს, ზონა საცხოვრებელია, საზოგადოებრივია, საწარმოა, რეკრეაციულია, ლანდშაფტურია, სატყეოა თუ სხვა. განაშენიანების რეგულირების გეგმა კი ადგენს უკვე კონკრეტულ ზონის სახეობებს.

„რაკიღა ზოგადი ზონის სახეობების დადგენა გენერალურ გეგმას ეკუთვნის, რეგულირების გეგმა ადგენს უკვე კონკრეტულ ზონის სახეობებს. თბილისში გახლავთ 6 ზონა, პირველი ორი არის საცხოვრებელი, რომელშიც დაბალი ინტენსივობაა - ეს არის ძირითადად, ინდივიუალური განაშენიანებები, მაგალითად, დიდი დიღმის არეალში, ნაძალადევში, ფონიჭალის მიმართულებით, თბილისის ზღვისკენ, სადაც გახლავთ ინდივიდუალური სახლები თავისი ნაკვეთებით. შემდეგი გახლავთ საშუალო ინტენსივობა ანუ 3-4-5-სართულიანი განაშენიანება და ასეთი არის ვერაზე, ვაკეში, ნაძალადევის გარკვეულ არეალში, ძველი დიღმის არეალში ფრაგმენტულად ქალაქის სხვადასხვა ნაწილში, ხოლო მესამე არის მაღალი ინტენსივობის საცხოვრებელი 5-6 სართულის ზემოთ, მათ შორის 10-12-14-16-სართულიანი შენობები“, - განგვიმარტა მერაბ ბოლქვაძემ.

გენგეგმის ერთ-ერთი ავტორის განმარტებით, თუ დედაქალაქის გენერალურ გეგმას კონკრეტული ზონის სახეობები არ აქვს დადგენილი, ამას უკვე რეგულირების გეგმა აზუსტებს. მისი თქმით, განაშენიანების რეგულირების გეგმით დგინდება, რა ტიპის სახლები უნდა აშენდეს, როგორი უნდა იყოს განაშენიანების კონტური, რომ არ დაირღვეს ტერიტორიის იერი. რეგულირების გეგმა განსაზღვრავს განაშენიანების კონკრეტულ ინტენსივობას, რათა მომავალში არ შეიცვალოს კონკრეტული ტერიტორიის იერსახე.

„მაგალითად, მრავალსართულიანი განაშენიანების გაჩენა ინდივიდუალურ არეალებში არ არის სწორი და სამწუხაროდ ასეთი რაღაცებიც ხდება“, - განგვიმარტა მან.

მერაბ ბოლქვაძის თქმით, განაშენიანების რეგულირების გეგმები დგინდება როგორც უკვე ჩამოყალიბებულ ან ბოლომდე ჩამოუყალიბებელ განაშენიანებებში, ისე თავისუფალ ტერიტორიაზეც, რადგან მან უნდა განსაზღვროს კონკრეტული მოთხოვნები, არსებულ განაშენიანებაში რა ინტენსივობაა, შეიძლება თუ არა მისი მომატება, თუ უმჯობესია, გაკეთდეს სკვერი და არ აშენდეს შენობა.

„პარალელურად ამისა, ყველა ამ შემთხვევაში, ყველა კონკრეტულ ნაკვეთზე მან უნდა განსზღვროს ყველა ეს მაჩვენებელი, შენობის სართულიანობა, ინტენსივობა და ა.შ“, - აღნიშნა მან.

მერაბ ბოლქვაძის თქმით, დედაქალაქში უკვე ბევრია ისეთი ტერიტორიები, სადაც განაშენიანების რეგულირების გეგმა შემდგარა. შესაბამისად, სანამ მიწის ნაკვეთის შეძენას და კერძო სახლის მშენებლობას გადაწყვეტთ, უმჯობესია, წინასწარ გადაამოწმოთ, რამდენად არსებობს ტერიტორიაზე განაშენიანების რეგულირების გეგმა, რომელიც უამრავ პრობლემას აგაცილებთ თავიდან: საცხოვრებლის გვერდით ვეღარ აგიშენებენ მრავალბინიან კორპუსს, იქ, სადაც სკვერის მოწყობაა განსაზღვრული, არავინ გასცემს სხვა ობიექტის მშენებლობის ნებართვას, არ დარჩებით სწორად დაგეგმარებული გზების გარეშე და სხვა.

ადგილის იქ შერჩევა, სადაც კომუნიკაციები არ არის მიყვანილი

შერჩეული ტერიტორია რამდენად ეკოლოგიურად სუფთა, მშვიდი და მიმზიდველიც არ უნდა იყოს, თუ დედაქალაქის ძირითად კომუნიკაციებთან არ არის მიერთებული, ბევრ პრობლემას შეგიქმნით, როგორც დროის, ისე ხარჯების კუთხით.

შესაძლებელია არსებობდეს საკანალიზაციო ქსელი, მაგრამ ის იყოს კონკრეტული კერძო პირის მფლობელობაში და ახალ მესაკუთრეს სისტემაში ჩასართავად შესაძლებელია, მოუწიოს იმაზე მეტი თანხის გადახდა, ვიდრე მანამდე წარმოედგინა. ასევე, პრობლემა, რომელსაც შესაძლებელია მიწის ნაკვეთის ახალი მყიდველი გადააწყდეს, ეს არის ე.წ. გადაფარვები, როდესაც შეიძლება თქვენი მეზობელი უეცრად „შემოიჭრა“ თქვენს „წითელ ხაზებში“ ან კიდევ უფრო უარესი, თქვენ შეიჭერით მის ნაკვეთში. ზუსტად ამ და სხვა უამრავ პრობლემას აცილებს მყიდველს გრგ (გენერალური რეგულირების გეგმა), რომელიც მკაცრად განსაზღვრავს ყველა მასში შემავალი ნაკვეთის სამართლებრივ, უნაკლოობის, კომუნალური ინფრასტრუქტურისა და შენობების სწორი პარამეტრების საკითხებს.

თბილისში ბევრი ინდივიდუალური განაშენიანებაა, სადაც კომუნიკაციები, განსაკუთრებით კი ცენტრალურ საკანალიზაციო ქსელზე დაერთება ჯერ კიდევ გადაუჭრელ პრობლემად რჩება, იქნება ეს საქალაქო სასამართლოს მიმდებარედ არსებული ახალი დასახლება, სოფელი დიღმის ნაწილი თუ სხვა საკმაოდ პოპულარული და მოთხოვნადი ტერიტორიები. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ მსგავსი პრობლემები გადაჭრილია „ახალი ლისის“ ტერიტორიაზე, რაც სწორედ გრგ-ს არსებობამ განაპირობა.

მერიის არქიტექტურის სამსახურის მიერ უკვე დამტკიცებული პროექტის თვითნებურად შეცვლა

ერთია მიწის ნაკვეთის სწორ ადგილას შერჩევა, სადაც არის გრგ, მოგვარებულია კომუნიკაციებთან და ტრანსპორტთან დაკავშირებული პრობლემები და მეორეა არქიტექტურის სამსახურთან შეთანხმებული სახლის პროექტის სწორად განხორციელება.

ხშირად არის შემთხვევა, როცა უკვე დასრულებული სახლი მერიის არქიტექტურის სამსახურთან შეთანხმებულ პროექტს არ ემთხვევა და სწორედ აქ იწყება პრობლემები: საჭირო ხდება პროექტის ცვლილება, შეიძლება, შესაძლოა, მოგვიწიოს ჯარიმის გადახდა ან ფასადის ისე გადაკეთება, როგორც თავდაპირველად იყო შეთანხმებული.

მნიშვნელოვანია, თავიდანვე სწორად შევარჩიოთ პროფესიონალი ხელოსნები, რომლებიც პროექტს სწორედ ისე განახორციელებენ, როგორც არქიტექტურის სამსახურთან შევათანხმეთ ან, თუ თავად მოგვინდა მასში ცვლილებების შეტანა ეს დროულად და წესების დაცვით გავაკეთოთ და არა თვითნებურად, რაც მომავალში ბევრ პრობლემას შექმნის.

და ბოლოს, სამივე შეცდომის დაშვება დიდ ხარჯებთან არის დაკავშირებული, რაც იმას ნიშნავს, რომ ჯერ მიწის ნაკვეთში, შემდეგ კი საცხოვრებელ სახლში შესაძლოა, არასწორად ჩავდეთ ინვესტიცია.