ვინ განსაზღვრავს და როგორ უნდა გაიგოთ სინამდვილეში რა ეღირება თქვენი შენობა? - მითები და რეალობა მშენებლობის შესახებ
ბევრი ადამიანი მშენებლობას იწყებს ერთი მარტივი კითხვით: „რამდენი დამიჯდება?" თუმცა მასზე პასუხი უმეტესად ზოგადი და არაზუსტია. პრაქტიკაში შენობის ღირებულებას ქმნის კონკრეტული გადაწყვეტილებების ჯაჭვი და ეს პროცესი იწყება ბევრად ადრე, ვიდრე პირველი აგური დაიდება. არ აქვს მნიშვნელობა, რა ტიპის მშენებლობას გეგმავთ, ყოველთვის გახსოვდეთ, რომ ბიუჯეტის განსაზღვრა არ იწყება ტენდერით, არამედ პირველ ესკიზთან ერთად.
ბუნებრივია, თუ მშენებლობის პროცესში პირველადი კონცეფციიდან ბოლო აგურამდე ციფრები იცვლება და თან არაერთხელ. ამ დროს ბიუჯეტის სწორად დაგეგმვისათვის, უნდა იპოვოთ ადამიანი, ვინც გააკონტროლებს ამ ციფრებს და რეალურად გეტყვით, რა დაგიჯდებათ თქვენი პროექტი. ამ საკითხთან დაკავშირებით რამდენიმე მითსაც გაგიზიარებთ.
მითი: ფასი მშენებელმა უნდა მითხრას
ბევრი დამკვეთი ფიქრობს, რომ საბოლოო ფასი უბრალოდ მშენებელმა უნდა უთხრას. სინამდვილეში, მშენებელი აფასებს იმას, რაც უკვე გადაწყვეტილია: რა ზომის სახლია, რა მასალებია შერჩეული, რა ტექნოლოგიით შენდება. თუ ეს გადაწყვეტილებები ბუნდოვანია ან მუდმივად იცვლება, ფასი იქნება ან ზედმეტად ზოგადი ან თავიდან დაბალი და შემდეგ აუცილებლად გაიზრდება.
რეალობა: მშენებელი ასრულებს გადაწყვეტილებებს, არ განსაზღვრავს მათ
გაითვალისწინეთ, მშენებელი არ განსაზღვრავს პროექტის ფინანსურ ღირებულებას, ის ასრულებს უკვე მიღებულ გადაწყვეტილებებს. ამიტომ, თუ საპროექტო გადაწყვეტილებები თავიდანვე ძვირია, მშენებლობის პროცესში ბიუჯეტის ოპტიმიზაცია უმეტესად მთავრდება გადაჭარბებული ხარჯებით, მუდმივი ცვლილებებით და ბიუჯეტზე კონტროლის დაკარგვით.
მითი: ფასი პროექტის ბოლოს გაირკვევა
ბევრი დამკვეთი ფიქრობს, რომ ხარჯთაღრიცხვის შედგენა პროექტირების ეტაპის ბოლოს, მშენებლობის დაწყებამდე უნდა მოხდეს. რეალურად კი ამ დროს პროექტი უკვე დასრულებულია და ყველა ძირითადი გადაწყვეტილება მიღებულია.
რეალობა: შენობის ფასის 80–90% პროექტირების ეტაპზე განისაზღვრება
შენობის ფასი სწორედ მაშინ განისაზღვრება, როცა ირჩევთ შენობის ზომას და ფორმას, წყვეტთ სართულების რაოდენობას, არჩევთ კონსტრუქციულ სისტემას, განსაზღვრავთ მასალების ხარისხს და გეგმავთ საინჟინრო გადაწყვეტებს. ამ ეტაპზე შეიძლება ჯერ არც იცოდეთ ზუსტი ფასი ლარში, მაგრამ ძირითადი საფასო სეგმენტი უკვე განსაზღვრულია.
ეს ნიშნავს რომ, როდესაც მშენებლობა იწყება, ბიუჯეტის კონტროლი ხშირად უკვე დაგვიანებულია და ამ დროს მხოლოდ შედეგებთან გამკლავება გვიწევს.
მითი: კვადრატულ მეტრზე ფასი საკმარისი ორიენტირია
ხშირად გაიგებთ ფრაზას: „ეს სახლი დაახლოებით X ლარი დაჯდება კვადრატულზე". ბევრი დამკვეთი ამ ციფრს პროექტის ბიუჯეტის საფუძვლად იყენებს.
რეალობა: ორი თანაბარი ფართობის სახლი შეიძლება 30%-ითაც კი განსხვავდებოდეს ღირებულებით
ორი 150 მ² სახლი შეიძლება ფართობით ერთნაირი იყოს, მაგრამ ერთს ჰქონდეს მარტივი კონსტრუქცია და სტანდარტული სისტემები, მეორეს - რთული კარკასი, ენერგოეფექტური ფასადი და „ჭკვიანი სახლის" სისტემა. ეს ნიშნავს, რომ მათი ბიუჯეტი რადიკალურად განსხვავებული იქნება. სწორედ ამიტომ, „ფასი კვადრატულზე" კარგია მხოლოდ ძალიან უხეში ორიენტირისთვის. რეალური ღირებულება დგინდება მხოლოდ მაშინ, როცა პროექტი იშლება კონკრეტულ სამუშაოებად, მასალებად და მოცულობებად.
ჰოლდინგური კომპანია QoBIM-ის წარმომადგენელი პლატფორმა boq.ge, რომელიც მომხმარებლებს სწრაფ და მაღალი სიზუსტის ხარჯთაღრიცხვის შედგენის სერვისს სთავაზობს, კომპანია წარმოადგენს დამაკავშირებელ რგოლს, სწორ ტექნიკურ გადაწყვეტილებებსა და ოპტიმალურ ბიუჯეტს შორის.
„ნებისმიერ პროექტში უნდა არსებობდეს ადამიანი, რომლის მთავარი ამოცანაა დააკავშიროს ტექნიკური გადაწყვეტილებები ფულთან. ეს როლი ეკუთვნის ხარჯთაღმრიცხველს. ის არის ერთგვარი ფილტრი სურვილებსა და რეალობას შორის: აფასებს პროექტის გადაწყვეტილებებს ჯერ კიდევ ესკიზის დონეზე, ადარებს სხვადასხვა ვარიანტს ღირებულების მიხედვით, აჩვენებს რა გავლენა აქვს თითოეულ არქიტექტურულ ან საინჟინრო გადაწყვეტილებას ბიუჯეტზე, ადგენს რეალისტურ, ეტაპობრივ ბიუჯეტს და აკონტროლებს, რომ ცვლილებები არ გაგექცეთ ხელიდან,“ - განმარტავს კომპანიის აღმასრულებელი დირექტორი ოთარ დავითაძე.
ის აქვე გვიზიარებს რამდენიმე პრაქტიკულ ნაბიჯს, თუ როგორ უნდა გაიგოთ, რეალურად რა დაგიჯდებათ თქვენი შენობა.
- დაიწყეთ არა ესკიზით, არამედ ბიუჯეტის ჩარჩოთი - ჯერ უნდა იცოდეთ, რა არის თქვენი ფინანსური ზღვარი და შემდეგ მოარგეთ პროექტი ამ რეალობას.
- ჩართეთ ხარჯთაღმრიცხველი რაც შეიძლება ადრე - არა მაშინ, როცა პროექტი უკვე დასრულებულია, არამედ მაშინ, როცა ჯერ კიდევ შეიძლება ცვლილებების იაფად შეტანა.
- მოითხოვეთ დეტალური ბიუჯეტი, არა ერთიანი ციფრი - კარგი ბიუჯეტი ყოველთვის არის ჩაშლილი: სამუშაოები, მასალები, სისტემები, ეტაპები და ა.შ.
- დააკავშირეთ საპროექტო ცვლილებები ღირებულებას - ყოველი ცვლილება უნდა იძლეოდეს პასუხს კითხვაზე: ეს რამდენით ზრდის ან ამცირებს ბიუჯეტს?
- რეგულარულად გადაამოწმეთ ბიუჯეტი პროექტის განვითარებასთან ერთად - ბიუჯეტი არ არის ერთჯერადი ფაილი, ის ცოცხალი ინსტრუმენტია, რომელიც თან უნდა ახლდეს გადაწყვეტილებებს.
- გქონდეთ რეზერვი გაუთვალისწინებელი ხარჯებისთვის - ქართულ პრაქტიკაში, სადაც მასალების ფასები ხშირად იცვლება, ეს მინიმუმ 10–15% უნდა იყოს.
ვინ იღებს საბოლოო გადაწყვეტილებას?
გახსოვდეთ, ფასს არ წყვეტს არც არქიტექტორი, არც ინჟინერი, არც მშენებელი. ფასს წყვეტს გადაწყვეტილებების ერთობლიობა და ერთადერთი ადამიანი, ვინც რეალურად უნდა აკონტროლებდეს ამ პროცესს, არის დამკვეთი, ინფორმირებული მონაცემების საფუძველზე. სპეციალისტების როლია გაჩვენონ, რა ღირს თითოეული არჩევანი, რა რისკები ახლავს მას და სად შეიძლება ოპტიმიზაცია ხარისხის დაკარგვის გარეშე.
ბიუჯეტის განსაზღვრა არ იწყება ტენდერით. განსაზღვრა იწყება პირველ ესკიზთან ერთად, და თუ აკონტროლებთ გადაწყვეტილებებს - აკონტროლებთ ბიუჯეტსაც.
R